厦门的写字楼，你还敢投资？

厦门的写字楼，你还敢投资？

说厦门前，先说说深圳。

深圳是个神奇的大城市。因为人超级多而地超级少，所以从10年前开始，房地产价格就一直向上使劲涨。深圳当年房产价格水平原本是和厦门排排坐吃果果的老弟，现在已经把厦门甩在身后一大截。目前还有这个趋势的，是宁波……

作为社会主义先行示范区，深圳在土地供给方面一直是处于弟中弟的水准。于是乎一切能够和住房形态搭上边的东西，包括类住宅的公寓，包括农民房，包括能够改成公寓的厂房和写字楼，放到长期看统统都实现了价格上涨。深圳部分有优质资源的类住宅（其实就是写字楼商办），比如深圳湾一号，甚至实现了20万 的成交价，直接不输给同等地段的住宅。放眼全国，这种不符合常理的地方仅此一处别无它家。

深圳湾一号

但是，注意但是，如果是正儿八经的写字楼，用来办公的那种，则完全是另一番天地。深圳写字楼虽然能卖得出去，但是租售比常年徘徊在2%以下，甚至真实出租率这两年在四大一线城市里面垫底，空置率接近3成，不知道还以为是来到了内陆三线城市。这一来一回，实在是与先行示范区的桥头堡地位严重不符。究其原因，就是因为深圳的土地指标之前绝大部份都被商办吃掉了，导致了商办其实是超出需求的，如果没有转变为类住宅，其实也挺难租出去。所以你看，即使是超过3000万常住人口的超级大都市，面对商办也发愁啊。

说回厦门。厦门和深圳相比很不一样的地方，不仅在于厦门这些年的住宅供应量其实是非常大的，更在于厦门政府深度介入了写字楼市场。

住宅供应量大，就意味着老百姓用不着曲线救国买商办。前些年住宅市场大热的时候，接连被改成类住宅的商办产品在一窝疯入市后，不仅涨幅没有买入即套牢，还频频遭遇业主维权和政府叫停双重暴击。而另一边源源不断的新住宅供应，也把各路需求吃得死死的。加上环厦周边1小时车程范围内，各种能够满足居住的低价房子乌泱乌泱任君挑选。住这一方面是甭想被商办类取代了，除非有什么了不得的特殊资源，可惜都没有。然后就是2017年，政府特别出台了严禁商办改居住的政策，并且要求不能有独立洗手间，不能进燃气，不能室内改造，一经发现立马拆除。这么一来，彻底堵死了商改住这条路。翔安一大堆这类产品因为这个，目前都半死不活。我们晚上开车经过翔安大道，路边黑乎乎空洞洞一排一排的就是这玩意。总之，就是你不求涨幅只求居住，完全的房住不炒，阿猫姨都不让——都让你们刚需住进去蜗居了，高价房子还怎么卖，土地还能不能出让了？

在办公的这一头，我们也明显看到阿猫姨作为市场主导者直接伸手下场操刀的身影。虽然公开市场上商业办公出让并不多，但各路本地国企主导的产业园写字楼群比比皆是。在招商引资的大背景下，这些国字头的写字楼基本就是贴着成本在往外卖，贴着管理成本往外出租，不求赚什么钱，只求能够留住企业留住就业留住税收。

所以，非本地国企的写字楼，要面对大量这种低成本商办供应的市场冲击，可想而知有多难。除了前十几二十年低价拿地占了好位置的那些个写字楼，比如鹭江道，其他家要想过得好基本上不大可能。近几年即使是网红项目，比如湖滨南的x象城，比如邮轮码头的海x世界，基本上就属于那种卖不快卖不贵卖完了也是补贴自持部分的运营模式。当然，这还是从开发商的角度去看。如果是个人投资者，只能当长期资产配置的一种了，别想从这个上面挣大钱。

说到底，写字楼这种东西在厦门市场上，还是适合财大气粗的资产配置型选手。至少要做好卖不掉租不贵，扣除利息40年都回不了本的准备。你问40年后咋办？40年土地出让年限也差不多到了……

如果只是小中产小土豪，口袋里面没有几个小目标，还是别往这个口袋里跳。不是东西不好，而是真不适合你。这里面诸如卖给银行，卖给股东等等的高端玩法，一般人真玩不来。