专+帮｜买商铺，返租金？当心格子铺骗局

专+帮｜买商铺，返租金？当心格子铺骗局

“即买即收租”“12年投资100%收益”“每月5000至7000元租金回报”……商铺宣传的高额回报让许多消费者以为可以实现“一铺养三代”，却没想到投入大半辈子积蓄后却只换来一个等不到开业的商铺。

此前南方 记者报道了部分业主遭遇“买商铺，返租金”骗局后，发现这种大面积商铺分割而来的“售后包租”格子铺骗局在全国多地都有出现。记者在裁判文书网检索“售后包租”发现，相关文书超万份。

格子铺骗局在多地上演

今年2月份，南方 记者在南方 刊发了《专 帮｜60万买铺返租，租金没了反被索赔？业主揭开“千万骗局”》一文，报道了广州白云区雄洲城同和广场负一楼“国际生鲜超级市场”商铺纠纷。

◎详见相关报道：专 帮｜60万买铺返租，租金没了反被索赔？业主揭开“千万骗局”

报道发布后，更多遭遇格子铺骗局的业主找到了记者，述说“买铺返租”苦水。

比如家住广州番禺的程先生告诉记者，其被越秀区北京路名盛广场（天河城百货）负一层、负一夹层的“星光美食汇”项目吸引，销售人员称铺面可坐享每月5000至7000元租金回报，3-5年即可回本，2020年元旦开业。不想，程先生交了736440元投资款后，3年过去了商铺也还未运营起来，也未收到一分钱租金和收益。记者前往越秀区北京路名盛广场（天河城百货），发现负一楼至今并没有装修完善，也没有开业迹象。

同样“入坑”的还有增城的游女士、黄女士等。其实格子铺骗局不仅广州高发，全国多地都在上演。记者在网站检索“售后包租”“格子铺骗局”后发现许多媒体相关报道。

南方 记者在裁判文书网以“售后包租”为关键词搜索发现，共检索到13632篇裁判文书，其中2018年相关裁判文书数量最多，达2843份。落到广东省，则显示有“售后包租”相关裁判文书953份。

上海市光明律师事务所律师付永生指出，“售后包租”模式在20世纪90年代由欧美发达国家传入我国，但在欧美国家承诺的租金回报率往往只有3%-5%，而国内很多开发商宣传租金回报率能超过10%，这就算在上海最核心的地段也并非很容易达到。

广东合邦律师事务所律师杨登基向记者解析这类返租骗局的模式:比如一些公寓或商铺等因地理位置偏僻等原因不好卖，开发商就宣传如购买了公寓或商铺后，可与第三方运营公司合作签约，由第三方公司统一管理，业主只需付三四万不等的入场费就可坐等收租。但由于运营公司缺乏相应的经营能力，往往收益并不能兑现，此时业主再去起诉，但因公寓或商铺购房合同事实上已履行完毕，业主基本不可能再起诉解除《公寓买卖合同》要求退房退钱，只能起诉解除《委托管理协议》或《返租协议》要求退还前期投入的入场费等，但由于运营公司往往是个空壳公司，就算业主最后胜诉，也很难讨回前期投入的入场费等。

当然，杨律师也指出，因疫情等客观因素影响，一些合法运营的返租公司或管理公司陷入不能兑现返租等情况，一般属于正常经营风险与商业风险。

维权难，律师建议设立监管账户

“这类案件维权难度很大，部分业主走法律途径去维权，要求解除与和顺等公司签订的《返租协议》与《委托经营管理协议》。打赢官司并不难，但如负责运营的公司往往是空壳公司，账户上没有钱，就很难执行法院裁决退还业主的钱。”杨登基告诉南方日报记者。

而广东省住房和城乡建设厅于2021年10月13日颁布的《广东省住房和城乡建设厅关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》中专门提示了关于商铺返租的风险:房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

对于这类格子铺骗局，杨律师提出三点建议，一是政府加强监管，可参照商品房预售款监管制度，对这类返租物业建立一个监管账户，让业主缴纳的钱款必须先用于商铺或公寓的装修开发，等招商完成后剩余的钱才归开发商使用，防止开发商将所有款项挪作它用；二是市场监管局加强对运营公司的监管，特别对已经显示经营异常的运营公司需加强监管。此外，对于夸大投资收益或保证稳定收益等虚假返租广告，市场监管管理局也应加强监管；三是消费者方面，对于此类公寓、商铺返租投资谨慎对待。一方面要多方了解背后公司实际情况，另一方面建议在《委托经营管理合同》或《返租协议》中加入类似“如出现纠纷，开发商与返租公司承担连带责任”条款，让第三方运营公司与开发商绑定，避免第三方运营公司因没履行能力而使业主维权困难。

【采写】 周中雨 葛政涵

【视频】周中雨

【主理人】姚翀

【统筹】程鹏 冯善书

【出品】美好生活实验室

【作者】 周中雨；葛政涵

美好生活实验室